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Prestito vitalizio: da oggi la casa diventa “cash”, ma solo per gli over 60. Ecco come funziona (Testo del 12.05.2015)

Diventa operativa da oggi la nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, con l’entrata in vigore della legge n. 44/2015 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 21 aprile scorso.
La novità interessa gli over 60 che possono trasformare la propria casa in una sorta di “bancomat” per ottenere liquidità immediata al fine di fronteggiare determinate spese per sé o per i familiari, ipotecando l’immobile ma continuando a mantenere il diritto ad abitarlo e rimanendone proprietari.
Si tratta della c.d. disciplina del “mutuo inverso”, vera e propria alternativa alla nuda proprietà, già prevista dall’art. 11-quaterdecies del d.l. n. 203/2005 convertito dalla l. n. 248/2005 (la c.d. legge finanziaria del 2006), ma mai diventata operativa.
Le nuove norme, ispirandosi all’istituto anglosassone “reverse mortgage”, rilanciano lo strumento rendendo più agile e flessibile (attraverso l’introduzione dei commi da 12-bis a 12 sexies all’art. 11-quaterdecies) mirando, di fatto, a “smobilizzare” il valore della proprietà fondiaria.
Ecco i punti salienti delle nuove regole operative dalla data odierna:
– I destinatari
La normativa sul prestito vitalizio ipotecario è rivolta a tutti i proprietari di immobili residenziali di età superiore ai 60 anni (in luogo dei 65 fissati dalla previgente disciplina).
I soggetti che rispecchiano tali criteri, in ragione di particolari (e personali) esigenze di liquidità, possono presentare richiesta, ad una banca o a un istituto finanziario, per accedere ad un finanziamento immediato corrispondente ad una percentuale del valore del bene in proprio possesso, sul quale, in “cambio” della somma erogata, viene posta, a titolo di garanzia, l’ipoteca.
– I vantaggi
Il prestito vitalizio rappresenta una valida alternativa alla nuda proprietà poiché il beneficiario del finanziamento (il cui importo è variabile in base al valore di mercato del bene e all’età del richiedente), pur ipotecando l’immobile non è tenuto a lasciare la proprietà né la perde potendo recuperare in qualsiasi momento (previo rimborso del finanziamento erogato) il bene dato in garanzia, cancellando l’ipoteca.
– Il rimborso
Oltre alla possibilità per il beneficiario di saldare il debito in qualsiasi momento e di cancellare l’ipoteca, le nuove norme consentono alle parti di concordare le modalità del rimborso che può avvenire in modo “graduale”, restituendo interessi e spese (senza l’applicazione della capitalizzazione annuale) periodicamente anziché corrisponderle complessivamente alla scadenza del finanziamento o definendo un piano di rientro.
In tal caso, il ritardato pagamento (tra i 30 e i 180 giorni) verificatosi per almeno 7 volte, anche non consecutive, legittima la banca (o l’istituto finanziario) a chiedere la risoluzione del contratto.
– Il pagamento in un’unica soluzione
La disciplina prevede espressamente il rimborso obbligatorio (ed integrale) in un’unica soluzione laddove si verifichino i seguenti eventi: – decesso del beneficiario del prestito vitalizio; trasferimento, totale o parziale, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia; compimento di atti in grado di ridurre significativamente il valore del bene, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi soggetti che gravino sull’immobile stesso.
Ratio delle regole enunciate è quella di evitare che durante il periodo del finanziamento, il beneficiario possa alterare le condizioni iniziali dell’immobile dato in garanzia (e sulla base delle quali il finanziamento è stato concesso), in modo tale da ledere i diritti (o le capacità) dell’ente finanziatore sulla vendita dell’immobile.
Laddove, entro 12 mesi dal verificarsi di una delle tre situazioni descritte il finanziamento non venisse integralmente rimborsato, la banca o l’istituto di credito che ha concesso il prestito è legittimato a vendere l’immobile al valore di mercato (potendo decurtare progressivamente il prezzo del 15% ogni anno, sino al momento della vendita definitiva).
– Il recupero dell’immobile da parte degli eredi
Alla morte del beneficiario, nel caso in cui lo stesso non abbia provveduto al rimborso anticipato del prestito, agli eredi è concessa una doppia possibilità: estinguere il debito rientrando nel pieno possesso dell’immobile e cancellando l’ipoteca, oppure vendere il bene, personalmente o affidandosi alla banca mutuataria, entro e non oltre i 12 mesi successivi al decesso del de cuius.
– Le imposte
Le imposte patrimoniali sull’abitazione (Imu, Tasi, ecc.), nonché la tassa sul consumo dei rifiuti, rimangono a carico del beneficiario del prestito vitalizio, dal momento che egli rimane a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile.
FONTE

Vitalizio in cambio della casa (Testo del 26.10.2015)

In dirittura il prestito vitalizio ipotecario.
Il consiglio di stato ha licenziato il parere favorevole allo schema di decreto attuativo della legge 44/2015, che ha disciplinato lo speciale finanziamento riservato agli ultrasessantenni.
Nello schema di provvedimento si prevedono garanzie per l’utente: deve essere messo a conoscenza di tutte le condizioni del contratto e non deve sostenere spese per ottenere l’informativa precontrattuale, coniugi e conviventi possono chiedere di cointestare il contratto (con possibilità, quindi, di far durare il contratto fino al decesso della parte più longeva).
Ma vediamo il dettaglio dello schema di decreto, che renderà possibile per gli anziani, che hanno una casa, di avere disponibilità liquide per le loro esigenze.
IL PRESTITO VITALIZIO
Si tratta di uno speciale finanziamento bancario e delle finanziarie dedicato a chi ha più di 60 anni, con possibilità di ricevere il prestito a tranche mensili e rimborso integrale in unica soluzione alla morte del soggetto debitore oppure anche prima del decesso se la casa viene venduta o ipotecata o di riduzione significativa del valore dell’immobile.
La restituzione in unica soluzione non è l’unica opzione. La legge prevede rimborsi rateali. Le banche sono comunque garantite da ipoteca di primo grado. Se entro un anno il finanziamento non è restituito dagli eredi o dal debitore, la casa viene venduta al prezzo di mercato e il ricavato viene usato per il rimborso del credito.
La legge 44/2015 ha rinviato a un decreto ministeriale la disciplina di dettaglio.
IL DECRETO
Lo schema di decreto prevede l’obbligo per il finanziatore di predisporre due prospetti esemplificativi, da sottoporre all’interessato, chiamati «simulazione del piano di ammortamento» che illustrano il possibile andamento del debito nel tempo.
Si stabilisce anche il divieto di esigere il pagamento delle spese sostenute dal finanziatore qualora il finanziato decida di non sottoscrivere il contratto.
Al finanziamento si accompagna una polizza assicurativa per l’immobile, ma il richiedente ha la facoltà di acquistare la polizza assicurativa anche presso un soggetto differente dal finanziatore, che annualmente deve consegnare un resoconto della propria posizione debitoria.
Il contratto deve prevedere la possibilità di procedere alla «co-intestazione» del contratto in caso di coniugi o di conviventi more uxorio.
La banca e la finanziaria hanno la possibilità, in alcuni casi, di richiedere il rimborso integrale del finanziamento.
Il decreto prevede tra queste ipotesi il decesso del soggetto finanziato o del soggetto finanziato più longevo in caso di «co-intestazione».
Lo stesso vale per i seguenti casi: trasferimento, in tutto o in parte, di diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia; compimento da parte del soggetto finanziato con dolo o colpa grave di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile; la costituzione di «diritti reali di garanzia in favore di terzi»; effettuazione di modifiche strutturali all’immobile rispetto al suo stato originale, apportate senza previo accordo con il finanziatore; revoca dell’abitabilità dell’immobile dovuta a incuria del finanziato; ingresso nell’immobile, quali residenti, di soggetti diversi dai familiari del finanziato, qualora avvenuta dopo la stipula del contratto e l’esistenza di procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in garanzia.
IL PARERE DEL CONSIGLIO  DI STATO
Il parere del consiglio di stato indica alcune modifiche da apportare al decreto. Tra queste si segnala l’inserimento di obblighi di informazione sulle conseguenze a carico degli eredi. Si segnala anche la necessità di limitare la possibilità di revoca del finanziamento nel caso in cui il debitore subisca atti conservativi o esecutivi. Il decreto non specifica una soglia minima, con la conseguenza che azioni per crediti di piccolo importo comporterebbero l’estinzione del prestito e l’obbligo di restituire il finanziamento. Il consiglio di stato ritiene necessario specificare che tale effetto deriva da procedimento di valore pari o superiore a una percentuale del finanziamento o del valore dell’immobile
FONTE

Operativo il prestito vitalizio ipotecario: la casa diventa un “bancomat” (Testo del 05.01.2016)

Emanato il decreto attuativo della legge n. 44/2015. Uno strumento per ottenere liquidità senza essere tenuti a rimborsare il prestito fino alla propria morte
Il prestito vitalizio ipotecario, riformato recentemente dalla legge numero 44 del 2015, è pronto per divenire operativo.
Si tratta di uno strumento nato per consentire ai sessantenni proprietari di un’immobile di ottenere liquidità senza essere tenuti a rimborsare il prestito (e neppure gli interessi) fino alla propria morte. Saranno poi gli eredi a decidere se procedere al rimborso oppure se lasciare che la casa sia venduta e il prestito sia rimborsato con il ricavo della vendita. Insomma una vera e propria alternativa alla vendita della nuda proprietà.
Lo strumento, come rinnovato nella prima parte dell’anno (leggi anche: “Prestito vitalizio: da oggi la casa diventa “cash”, ma solo per gli over 60. Ecco come funziona”), è ora realtà: negli scorsi giorni è stato infatti firmato il decreto attuativo richiesto dalla legge.
Numerose le novità previste.
Innanzitutto, per poter accedere al finanziamento basta avere 60 anni di età (e non più 65 come in passato).
Inoltre il prestito volendo potrà essere estinto anche anticipatamente attraverso il trasferimento totale o parziale dei diritti reali sull’immobile in favore di terzi. Insomma: l’estinzione anticipata del finanziamento non è più connessa esclusivamente alla morte del proprietario.
Ulteriori rilevanti novità riguardano gli interessi: il beneficiario del prestito potrà scegliere se rimborsarli complessivamente alla scadenza (senza dovere nulla alla banca nel corso del rapporto) oppure a scadenze prestabilite.
L’ente finanziatore, poi, è ora obbligato a sottoporre all’interessato due “simulazioni del piano di ammortamento”, per permettere a quest’ultimo di avere piena consapevolezza di come il debito si evolverà nel corso degli anni.
Nel caso in cui l’interessato decida di non accettare la proposta, l’ente finanziatore non potrà esigere le spese comunque sostenute.
Nel caso, invece, in cui il contratto sia sottoscritto, il finanziamento deve essere accompagnato da una polizza assicurativa sull’immobile, che non va necessariamente stipulata con il finanziatore.
Nel contratto, poi, deve prevedersi espressamente la possibilità della co-intestazione tra coniugi e conviventi more uxorio.
Da un punto di vista fiscale, l’imposta applicata è quella sostitutiva agevolata dello 0,25%.
Un ultimo interessante aspetto è la procedura prevista nel caso in cui l’immobile sia venduto a seguito del decesso del proprietario: la vendita, infatti, deve rigorosamente avvenire a prezzo di mercato in modo da permettere agli eredi di beneficiare degli eventuali andamenti positivi.
FONTE

Lo strano caso dell’usucapione nella comproprietà

L’usucapione da parte del comproprietario della quota spettante ad altri contitolari è comunemente ammessa dalla dottrina e dalla giurisprudenza in correzione del principio per il quale l’usucapione è l’acquisto, da parte di un terzo, della cosa altrui.
Nella pratica, peraltro, si cerca di stiracchiare questa possibilità teorica, per applicarla anche ad una inedita usucapione parziale.
Vediamo. Tizio e Caio sono comproprietari al 50% di un fondo. Tizio, per proprio comodo, decide per suo conto di occuparne il 60%, e lo delimita con recinzione. Caio, già anziano, lascia correre in attesa di sistemare la cosa in sede di divisione.
Eventi diversi (malattia di Caio, contenziosi vari, ecc.) trascinano la situazione oltre i canonici 20 anni.
A questo punto, Tizio chiede la divisione giudiziale pretendendo il riconoscimento per usucapione di quel 10% da lui (abusivamente) occupato in più.
Tralasciamo l’ipotesi che Caio possa dimostrare la sua tolleranza all’abuso di Tizio (escludendo così l’usucapione) e consideriamo il problema in astratto, sotto il profilo dei principi che reggono l’istituto.
Il primo aspetto da prendere in considerazione è la natura e la tipologia del possesso preteso da Caio ad usucapionem.
Nella proprietà indivisa, il possesso della cosa comune, fa capo egualmente a tutti i comproprietari e concerne ogni frazione della cosa stessa.
In effetti, questo compossesso è conseguenza e derivazione diretta della contitolarità del diritto di proprietà.
Ed infatti, del tutto correttamente, è comunemente riconosciuto che ogni contitolare possa reagire con azione possessoria ad eventuali atti lesivi commessi da terzi, quale che sia la porzione del bene interessata dalla aggressione del terzo.
E’ ovvio, infatti che, prima della definizione formale sancita dall’atto di divisione, ogni contitolare è proprietario di ogni frazione del bene comune ed il possesso è riferito – per ognuno di essi – all’intero bene. Se l’estensione del diritto di ciascuno è da definire con l’atto di divisione, altrettanto avviene per il relativo possesso.
In queste condizioni, nessuna rilevanza, ai fini della modifica della estensione del diritto, può assumere l’estensione della detenzione verificatasi in concreto. Proprio perché tale diritto deve ancora essere sancito formalmente.
Il secondo aspetto attiene ad uno dei presupposti fondamentali dell’istituto: l’inerzia del comproprietario, il quale si disinteressa della cosa (tamquam non esset) e su di essa non esercita il diritto di cui è titolare.
Nel nostro caso Caio è presente ed ha un attivo rapporto di possesso con la cosa, occupandone quanta ne può. In altri termini, egli fa uso del suo diritto. Nella misura che – nella pratica – gli viene consentita.
Circostanza che non incide sulla estensione del suo diritto e, quindi, sul suo possesso giuridico.
A nulla rileva che – di fatto – egli goda di una quota del bene inferiore a quella che gli spetta. Siffatta difformità tra “quantità” materiale della occupazione e “quantità” del diritto è naturale esito dello stato di “sospensione” insito nella comproprietà indivisa.
D’altronde, nel momento in cui Tizio, impedisce con la recinzione a Caio il possesso di quel 10% in più, non può invocare l’inerzia di Caio stesso in ordine a quella specifica porzione del bene.
Inoltre, prima del momento nel quale avverrà la specificazione formale e definitiva del diritto di ogni contitolare, il possesso di ciascuno di essi, come si è già visto, è generico su tutto il bene e non può quindi assumere, nei fatti, le caratteristiche proprie del possesso ad usucapionem. Essendo intrinsecamente comune, non può dotarsi della tipica caratteristica della esclusività.
In presenza del possesso giuridico di Caio, Tizio non può possedere alcunchè in via esclusiva.
Occorre considerare che il possesso ad usucapionem è un possesso caratterizzato da assenza di titolo.
Ora, il possesso di Tizio nasce, e contemporaneamente trova la sua giustificazione, in un titolo ben individuato: quello di comproprietario.
In altri termini, nella comproprietà, il possesso del comproprietario, finché sono presenti anche gli altri contitolari, non può mai essere nomine proprio (come richiesto ai fini della usucapione), bensì soltanto nel nome della comproprietà, cioè quale contitolare. E, in tale veste, non trasmutabile, non può pretendere l’acquisizione di parti del bene indiviso.
Angelo Casella
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Donare una casa non è sempre una buona idea

Attenzione alle regole: con la donazione, l’immobile resta per 20 anni esposto alle rivendicazioni di altri eventuali eredi
Sempre più spesso le famiglie ricorrono allo strumento della donazione degli immobili presenti nel patrimonio di famiglia. Tante volte è una strada per anticipare l’eredità ai figli già grandi oppure per risolvere per tempo le questioni del passaggio generazionale. Non molti sanno però che l’immobile donato può rivelarsi una vera e propria trappola. Sia per l’erede, sia per chi successivamente acquisterà la casa o l’appartamento donato.
Un rischio lungo 20 anni
Un immobile donato dovrà fare i conti per 20 anni con il rischio che un qualche erede, escluso a suo tempo dal lascito, si possa fare avanti per far valere il proprio diritto di fronte alla legge. Il codice prevede diverse casistiche. Se il giudice gli darà ragione, allora l’immobile tornerà nel patrimonio di chi l’ha donato per poi essere correttamente suddiviso. Vuol dire che l’acquirente che ha nel frattempo comprato quell’immobile perderà tutto il capitale investito comprese le spese affrontate per l’operazione di compravendita. Anche l’erede però rischia perché un immobile donato difficilmente potrà essere ceduto a prezzo di mercato. Inoltre le banche non concedono mutui su questo tipo di immobili.
Numeri in crescita
Sono state 150 mila le donazioni di immobili effettuate nel nostro Paese nel 2009. Il dato lo riferisce l’Istat (numeri più recenti non ce ne sono). E’ ipotizzabile che dal 2009 i casi di donazione siano cresciuti: molte più persone iniziano a pensare alla spartizione dell’eredità per tempo, anche per questioni fiscali. Chi compra questi beni deve essere cosciente del rischio che un giorno potrebbe presentarsi un erede, per esempio un figlio illegittimo, per avere la sua parte.
Le verifiche prima dell’acquisto
Occorre cercare tra gli atti relativi all’immobile quali siano stati i passaggi negli ultimi 20 anni. Per farlo basta ottenere una visura catastale. È un atto che di solito esegue il notaio. Per una verifica fai-da-te basta consultare il catasto.
Le tutele
Da poco è arrivata una nuova polizza sul mercato. Protegge dal rischio donazione ed è il primo strumento di questo tipo disponibile ai privati. Si chiama “Donazione Sicura” ed è dei Lloyd’s. Per un immobile del valore di 300 mila euro prevede un premio di circa 800 euro che coprono una durata di 20 anni. «Donazione Sicura dei Lloyd’s è la prima innovativa copertura in Italia che copre i rischi derivanti dall’acquisto o dal finanziamento di beni di provenienza donativa, a garanzia della commerciabilità e della sicurezza della compravendita e al fine di evitare problematiche ereditarie La polizza tiene indenne il beneficiario, l’acquirente o il soggetto mutuante del danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione da parte di terzi legittimari che abbiano acquisito un diritto sul bene» dice Vittorio Scala, Country Manager e Rappresentante Generale dei Lloyd’s per Italia.
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