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Le scale nel condominio

Le scale sono un elemento indefettibile di ogni condominio. Esse, infatti, sono quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale. Proprio per questa loro funzione sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune, a norma dell’art. 1117, n. 1, c.c.
Come per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale che può trovare smentita negli atti d’acquisto delle unità immobiliari.
Il tema della proprietà delle scale ha creato contenzioso soprattutto in relazione a quei condomini che abitano il piano terra ed hanno un ingresso autonomo. Pur non essendoci unanimità di vedute, si segnala che l’indirizzo giurisprudenziale più recente considera le scale bene di proprietà comune con riferimento anche ai proprietari di negozi o appartamenti al pian terreno con accesso diretto dalla strada, proprio essendo le scale “elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch’essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell’edificio della quale anch’essi godono” (Cass. n. 4419/2013; n. 15444/2007).
Se un condominio è composto di più scale (ad esempio, il c.d. “condominio parziale”), la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza.

Gli elementi delle scale

Le scale sono costituite dalle opere aventi la funzione di permettere l’accesso ai locali comuni, ed alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Per cui, indipendentemente dalle loro caratteristiche costruttive (a rampa unica, a rampe parallele, ecc.) le scale sono comuni ai condomini per tutta l’estensione della loro struttura. Nella nozione di scale vanno, pertanto, ricompresi tutti gli elementi costruttivi necessari alla predetta funzione (quali, ad esempio, i gradini, le ringhiere, i parapetti, i corrimani, la struttura portante, i pianerottoli, il vano scale, ecc.) nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento. Tutti questi elementi devono presumersi comuni, in quanto rientranti nel concetto di scala indicato al punto 1 dell’art. 1117 c.c.
Per giurisprudenza consolidata, le scale comprendono “l’intera relativa cassa”, di cui costituiscono “componenti essenziali e inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, primo comma c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma e 1124, primo comma, c.c.” (Cass. n. 3968/1997).

I pianerottoli

Un cenno particolare meritano i pianerottoli, in quanto pur essendo equiparati alle scale, quali prolungamento delle stesse e comunque struttura ad esse funzionalmente collegata, e dunque considerati beni di proprietà comune, hanno suscitato diverse controversie in ordine soprattutto all’interesse acquisitivo dei proprietari degli appartamenti contigui e all’utilizzo esclusivo degli stessi da parte dei proprietari degli appartamenti dell’ultimo piano.
In merito, la giurisprudenza recente ha ribadito che anche i pianerottoli siti all’ultimo piano, pur consentendo l’accesso al solo o ai soli appartamenti ivi allocati, restano di natura condominiale, in quanto parte integrante delle scale, le quali sono comuni a tutti i partecipanti (Cass. n. 18488/2010).
Ciò non toglie che a determinate condizioni, anche il pianerottolo possa avere una destinazione oggettiva al solo servizio della porzione di piano cui accede, con la conseguenza che potrà qualificarsi come relativa pertinenza e, dunque, di proprietà esclusiva. Il fenomeno si verifica soprattutto con il pianerottolo dell’ultimo piano, il quale, non essendo interessato dal passaggio finalizzato all’accesso, può di fatto essere destinato al servizio esclusivo della limitrofa porzione di piano (Cass. n. 3159/2006).
Quanto all’utilizzo dei pianerottoli, a norma dell’art. 1102, 1° comma, c.c., la giurisprudenza ha precisato che “il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d’ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell’edificio), ma tali modalità d’uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all’uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un comunista, non deve impedire agli altri comunisti un uso tendenzialmente pari della medesima cosa” (Cass. n. 3376/1988). Costituisce, altresì, violazione dei principi di cui all’art. 1102 c.c., “la chiusura di una porzione di pianerottolo comune con una parte accessibile ad un solo condomino” poiché la stessa muta “il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un’estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini” (App. Milano n. 2520/1997). Analogamente, “nel caso in cui un condomino, munendo di ringhiera la scala ed il pianerottolo di accesso al vano di sua proprietà, abbia trasformato il pianerottolo in terrazzino, si è in presenza di un’utilizzazione della cosa comune ovvero della costituzione di un peso a favore della proprietà esclusiva del condominio sulla proprietà comune e non a carico di quella esclusiva di altro condomino, con la conseguenza che non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondo altrui (art. 907 c.c.), bensì quelle in tema di condominio che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa senz’altro limite che l’obbligo di rispettare la destinazione e di tutelare la stabilità ed il decoro architettonico dell’immobile e di non ledere i diritti degli altri condomini” (Cass. n. 12833/1992).

I sottoscala

Riguardo al sottoscala, infine, inteso quale spazio vuoto al di sotto della rampa delle scale, va in primo luogo, precisato che anche per tale bene opera la presunzione di condominialità, in forza della sua qualità di accessorio della scala medesima (Cass. 5037/2008).
Sotto altra ottica, peraltro, è stato osservato che l’uso esclusivo di una scala e meno ancora del sottoscala, non significa proprietà privata della stessa (Trib. Milano 7.11.1991).
Tuttavia, secondo una contraria impostazione, si ritiene che il sottoscala non sia compreso nel complesso di elementi che compongono le scale e, quindi, che la relativa proprietà vada desunta dalla sua oggettiva destinazione strutturale (App. Napoli, 11.6.1964). Analogamente, è stato ritenuto che: “nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell’alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l’impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale” (Cass. n. 8717/1997).

La ripartizione delle spese

Rispetto alla ripartizione delle spese relative alla struttura delle scale condominiali, la riforma è intervenuta modificando l’art. 1124 c.c. con l’equiparazione degli ascensori alle scale medesime, nonché con l’inserimento del termine “sostituzione” in luogo della precedente “ricostruzione”, ribadendo, per il resto, il concetto secondo il quale entrambi i beni “sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.
Le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiera e corrimani, intonaci sotto le rampe, ecc.) vanno ripartite, secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c.: per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”. L’ultimo comma dispone, infine, che “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
I criteri stabiliti dall’art. 1124 ineriscono a tutte le spese relative alla conservazione della cosa comune, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture. Devono, quindi, ritenersi comprese le spese per la tinteggiatura delle scale (Cass. n. 3968/1997), mentre invece il legislatore non chiarisce se tra le stesse rientrano anche le spese di pulizia e quelle relative all’illuminazione.
In merito, la giurisprudenza è concorde nell’applicare solo parzialmente il disposto dell’articolo 1124 c.c. Sulla ratio che gli oneri condominiali da sostenere per la pulizia e l’illuminazione delle scale “non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie”, i condomini sono tenuti a contribuirvi “non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.” (Cass. n. 8657/1996). Secondo una giurisprudenza più recente, in materia di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e solo in tali casi, in deroga al principio posto dall’art. 1123, 2° comma, c.c., deve farsi riferimento in via analogica alla regola posta dall’art. 1124, 1° comma, c.c., esclusivamente nella sua seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che “a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia” (Cass. n. 432/2007).

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Condominio: chi paga le spese per la riparazione dei balconi?

La posizione della giurisprudenza sulla riparazione dei balconi aggettanti

Partiamo da un presupposto fondamentale: le spese di riparazione dei balconi aggettanti sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari mentre, le spese delle parti decorative esterne dell’edificio sono a carico di tutti i condomini. La giurisprudenza pare abbia ammesso che i balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono rientrando dunque nella proprietà esclusiva dei condomini. Scopo della presente guida è la preliminare disamina del disposto dell’art. 1117 c.c. e conseguente indagine giurisprudenziale in tema di riparazione dei balconi del condominio. La ragione precipua che giustifica detta posizione risiede nei loro caratteri strutturali, dal momento che stante la natura degli stessi non soddisfano alcuna utilità comune né svolgono alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario.

La normativa di riferimento
Ai sensi dell’art. 1117 c.c. si considerano cose comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3. I balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza esenti dall’applicazione della normativa de qua.
La posizione della giurisprudenza
Si riporta dapprima il passaggio di una sentenza del 2011 nella quale si rinvengono tutti i principi citati: “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne’ di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta’ comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo’ applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprieta’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218). Dalle parole impiegate dai giudici di Piazza Cavour ne emerge che i balconi aggettanti rappresentano un prolungamento dell’appartamento e non rappresentano in alcun modo una zona che abbia una funzione di sostegno o di copertura necessaria dell’edificio. Quindi le spese di riparazione gravano interamente sui condomini proprietari dell’appartamento cui accedono. La sentenza de qua esclude inoltre l’applicabilità della presunzione di cui all’art. 1125 c.c. (Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto). Da ultimo, per completezza espositiva, si riporta ulteriore assunto di derivazione giurisprudenziale dal quale si apprende che “l’articolo 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne’ di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta’ comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile Sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913). Detto precedente non fa che confermare quello che è un orientamento consolidato, ovvero i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell’appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute.

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Condominio: balconi e frontalini, chi paga le spese di riparazione?

Cosa dice il codice civile e le decisioni della giurisprudenza

Le spese di riparazione in ambito condominiale rappresentano un campo particolarmente delicato sotto il profilo giuridico tant’è che sovente l’autorità giudiziaria è chiamata a pronunciarsi circa le dispute che eventualmente possono sorgere. Tra le controversie che maggiormente hanno interessato la giurisprudenza vi è soprattutto la questione delle spese di riparazione dei balconi e dei frontalini, soprattutto perché ci si interroga se gli stessi siano delle estensioni della proprietà esclusiva del condomino oppure se, stante la loro natura, si debba ritenere che gli stessi siano degli elementi accessori della facciata e di conseguenza, parti comuni dell’edificio o di interesse comune. Esordiamo dapprima con la disamina della disciplina legislativa per poi approcciare alle più interessanti risolutive pronunce giurisprudenziali.

La norma
Parametro normativo di riferimento in materia di parti comuni dell’edificio è l’art. 1117 c.c. il quale così dispone: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”. Come appena detto, la giurisprudenza è tendenzialmente proclive a ritenere che la valutazione che deve essere compiuta ai fini dell’attribuzione dell’onere delle spese non può prescindere da una valutazione oculata del caso concreto, che consenta di comprendere se i balconi debbano ritenersi una mera estensione della proprietà del singolo condomino oppure se, data la loro stretta pertinenza con la facciata, se essi non siano parti comuni o di interesse comune. Ovviamente rientrano nella prima ipotesi tutti quei casi in cui l’intervento sia mirato ad agevolare l’utilizzo del balcone da parte del singolo proprietario mentre rientrano nel secondo campo tutti quei casi in cui il bene debba essere rivalutato in relazione alla sua funzione di concorrenza al decoro ed allo stile armonioso ed architettonico della facciata.

La giurisprudenza
La Suprema Corte ha autorevolmente ammesso sul punto che “Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cassazione 19 maggio 2015, n. 10209). Ancora, sempre la Suprema Corte, ha rilevato che i frontalini possono ritenersi beni comuni laddove si inseriscano nella facciata e concorrano a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. n. 1784/2007).

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Acqua: come ripartire le spese per i consumi in condominio

L’art. 1123 c.c detta le regole sulla ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune

Per ricostruire la tematica della ripartizione dei costi relativi alla somministrazione d’acqua in condominio, la norma di partenza è contenuta nel codice civile.

La ripartizione delle spese
L’art. 1123 c.c., rubricato “Ripartizione delle spese”, afferma che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, evidenzia il comma secondo, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Pertanto, la ripartizione delle spese relative al consumo d’acqua va effettuata in maniera proporzionale tra le proprietà dei singoli condomini, precisamente in base ai valori millesimali detenuti; ciò significa che non è possibile fondare la divisione della bolletta in base al numero delle persone presenti in ciascuna abitazione.
Una possibilità di deroga è individuata dalla norma stessa, ad esempio laddove intervenga una disciplina convenzionale, un accordo tra i condomini nel regolamento condominiale che preveda differenti modalità di riparto.

I contatori
Ancora, se sono presenti contatori separati per ogni singola unità immobiliare e uno relativo all’acqua utilizzata per spazi comuni, ogni privato risponderà in ragione del proprio contratto di somministrazione con il gestore, mentre le spese comuni verranno ripartite secondo il criterio generale.
Tale ricostruzione è stata avvallata anche dalla Corte di Cassazione che, nella sentenza n. 17557/2014, ha affermato che “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata (…) in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che (…) esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno” (per approfondimenti: Cassazione e condominio: come dividere la bolletta se mancano i contatori?).
La Suprema corte, nell’interpretare il citato art. 1123 c.c. conferma che “il primo comma della citata disposizione detta un criterio per la spesa di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo e il valore della proprietà di cui ciascun condomino è titolare”. Salvo si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in tal caso le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Le regole sopra esposte si applicano anche in caso di condominio minimo e supercondominio laddove compatibili.

La prova
Quanto ai costi legati al contatore, la Cassazione è intervenuta con la sentenza n. 23699/2016 chiarendo che laddove l’acquedotto abbia chiesto decreto ingiuntivo all’utente per i suoi consumi presunti, nell’eventuale giudizio di opposizione è il creditore che dovrà produrre lo strumento di misura
In sostanza, chiarisce la Corte, nei contratti di somministrazione caratterizzati dalla rilevazione dei consumi mediante contatore, questo non fa piena prova, poichè la rilevazione dei consumi è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità.
In caso di contestazione dei consumi da parte del somministrato, dunque, grava sul somministrante l’onere di provare che il sistema di rilevazione dei consumi (ovvero il contatore) fosse perfettamente funzionante, mentre grava sul fruitore l’onere di provare che l’eccessività dei consumi è dovuta a fattori esterni al suo controllo e che non avrebbe potuto evitare con una diligente custodia dell’impianto ovvero di aver diligentemente vigilato affinché eventuali intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del misuratore ovvero determinare un incremento dei consumi.

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Condominio: è possibile adibire il cortile ad area di sgambamento cani?

Dal punto di vista giuridico, in tali casi si rientra nel campo di applicazione dell’articolo 1120 del codice civile

Oggi sono tantissime le famiglie che hanno deciso di adottare un amico a quattro zampe e, anche in ragione di ciò, nelle città si stanno moltiplicando le aree di sgambamento cani, ovverosia parchi, giardini e altri luoghi verdi in cui tali animali hanno la possibilità di giocare e correre liberamente insieme ai loro simili.

I servizi delle aree di sgambamento
Tali aree hanno il grande vantaggio di contemperare i bisogni e il benessere del cane con il rispetto della legge e della sicurezza dei cittadini e, per poter restare comunque dei luoghi civili, sono dotati di servizi fondamentali, come delle bacheche informative delle regole per il loro corretto utilizzo, delle fontanelle ove gli animali possono abbeverarsi, dei cassonetti ove poter buttare gli escrementi dei cani e, in alcuni casi, anche dei distributori di palette e buste per la loro raccolta.

Le aree per cani in condominio
Nei condomini in cui sono tanti i proprietari che possiedono un cane, potrebbe essere un’idea quella di adibire una parte degli spazi comuni condominiali ad area di sgambamento, ove gli amici a quattro zampe possono correre liberamente e giocare insieme. Oltre a un vantaggio per l’animale, una simile soluzione potrebbe rappresentare un beneficio per tutti coloro che, anziani o con problemi di salute, fanno fatica ad allontanarsi troppo da casa per regalare agli amici a quattro zampe le meritate passeggiatine quotidiane.

Chiaramente, nulla vieta al padrone di far passeggiare comunque il proprio cane nel cortile condominiale, purché rispetti le necessarie norme igieniche e di sicurezza. L’idea di creare una zona dedicata agli animali è un qualcosa in più, che però inizia a circolare sempre più spesso tra gli appartamenti dei condomini più grandi.

L’art. 1120 c.c.
Giuridicamente, la scelta di destinare una parte di un’area comune condominiale a zona di sgambamento può configurarsi come un’innovazione, con conseguente applicazione dell’articolo 1120 del codice civile che, al primo comma, permette ai condomini di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

A tal fine è necessaria una delibera assembleare presa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Va comunque detto che le innovazioni, e quindi anche la creazione di aree di sgambamento, sono sempre vietate se recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

L’articolo 1102 c.c.
In altri casi, se la creazione di un’area di sgambamento è fatta su iniziativa e a spese di un solo condomino, essa può essere ricondotta alla situazione descritta e disciplinata dall’articolo 1102 del codice civile.

Si tratta, tuttavia, di un’ipotesi del tutto residuale, se si considera che tale norma permette al singolo condomino di servirsi della cosa comune solo se non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e se le modificazioni necessarie comportino comunque il miglior godimento della cosa.

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